Służebność przesyłu można ustanowić na użytkowaniu wieczystym, ale nie wówczas, gdy urządzenie przesyłowe wybudowane jest przed oddaniem nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Sąd Najwyższy w Składzie Siedmiu Sędziów w  dniu 16 maja 2017r. w sprawie sygn. akt. III CZP 101/16 podjął uchwałę, że:

1. służebność przesyłu może być ustanowiona na prawie użytkowania wieczystego;
2. użytkownik wieczysty nie może jednak skutecznie żądać ustanowienia takiej służebności, jeżeli urządzenia przesyłowe – zainstalowane przez przedsiębiorstwo państwowe  w okresie obowiązywania zasady jednolitej własności państwowej – znajdowały się na nieruchomości Skarbu Państwa przed oddaniem jej w użytkowanie wieczyste.

W ustnych motywach swojego rozstrzygnięcia Sąd Najwyższy wskazał, że użytkownik wieczysty może rozporządzać swoim prawem, a zatem może też je obciążyć. Z tym prawem związane jest również prawo własności budynków, z tego też względu użytkowanie wieczyste jest zbliżone do samego prawa własności. W związku z tym do użytkowania wieczystego w drodze analogii należy stosować przepisy dotyczące prawa własności. W żadnym przepisie prawa ustawodawca nie ograniczył użytkownika w rozporządzaniu prawem użytkowania wieczystego. W związku, zatem z brakiem ograniczeń można prawo użytkowania obciążyć każdym ograniczonym prawem rzeczowym, w tym również służebnością przesyłu. Nadto skoro ustawodawca w art. 241 k.c. przewidział, że z chwilą wygaśnięcia użytkowania wieczystego wygasają prawa je obciążające to logiczny jest, zatem wniosek, za możliwością ich wcześniejszego ustanowienia na prawie użytkowania wieczystego. Również przepisy wykonawcze do ustawy o księgach wieczystych i hipotece przewidują, że w dziale III księgi wpisuje się ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomości oraz prawo użytkowania wieczystego.

Sąd zwrócił również uwagę, iż obciążenie służebnością przesyłu użytkowania wieczystego nie narusza zasady zamkniętego katalogu ograniczonych praw rzeczowych, albowiem nie mamy tu do czynienia z nowym prawem, lecz z odpowiednim stosowaniem przepisów Kodeksu cywilnego.

Za obciążeniem użytkowania wieczystego służebnością przemawia również aspekt historyczny, bowiem możliwość obciążenia użytkowania wieczystego służebnością wynikała również z prawa rzeczowego, obowiązującego przed obowiązywaniem obecnego kodeksu cywilnego, i wola polskiego ustawodawcy w tym zakresie pomimo zmian ustrojowych oraz wejścia w życie obecnie obowiązującego kodeksu cywilnego nie uległa zmianie.

Co istotne, Sąd Najwyższy orzekł, iż prawo użytkownika wieczystego do ustanowienia służebności przesyłu powstaje jedynie wówczas, gdy urządzenia wybudowano po dacie oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, albo są projektowane do budowy obecnie. Wówczas to użytkownik wieczysty powinien być stroną umowy albo postępowania sądowego, gdyż przesądza o tym jego prawo do rozporządzania prawem użytkowania wieczystego (art. 233 k.c.). Charakter terminowy prawa użytkowania wieczystego nie wyklucza możliwości obciążenia służebnością prawa użytkowania wieczystego, bowiem prawo to może zostać przedłużone. Natomiast w sytuacji przekształcenia tego prawa we własność, służebność będzie obciążała nieruchomość.

Sąd Najwyższy również zaznaczył, iż oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste powoduje utratę przez właściciela możliwości tak korzystania z niej, jak i również jej obciążania. Powyższe ma istotne znaczenie praktyczne, bowiem Sąd Najwyższy w sposób jednoznaczny przesądził w takiej sytuacji, kto jest podmiotem uprawnionym do ustanowienia służebności.

Jednakże użytkownik wieczysty nie może żądać  ustanowienia służebności przesyłu na przysługującym mu prawie, jeżeli urządzenia wzniesiono przed oddaniem nieruchomości w użytkowanie wieczyste, z uwagi na przepis art. 233 k.c. Nieruchomość, bowiem jest zawsze oddawana w użytkowanie wieczyste w konkretnych okolicznościach, uwzględniających jej stan zagospodarowania. Istniejące obciążenia nie tylko determinują treści użytkowania wieczystego, ale również i sposób korzystania z takiej nieruchomości. Skoro zatem użytkownik otrzymał w użytkowanie wieczyste nieruchomość w określonym stanie tj. z urządzeniami przesyłowymi, to nie może on dokonywać regulacji zdarzeń, które nie odnosiły się do niego, lecz do właściciela nieruchomości i tym sposobem modyfikować treści prawa własności, a w konsekwencji również i  użytkowania wieczystego.

Czym jest obszar ograniczonego użytkowania

Obszar ograniczonego użytkowania – zwany dalej OOU to wydzielona geograficznie strefa ochronna dla terenów gdzie nie mogą być dotrzymane standardy jakości środowiska, na który oddziałuje zakład lub inny obiekt m.in. taki jak oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów komunalnych, kompostownie, trasy komunikacyjne, lotniska, linie i stacji elektroenergetyczne oraz instalacje radiokomunikacyjne, radionawigacyjne i radiolokacyjne.

Obszar ograniczonego użytkowania tworzy się na mocy art. 135 ustawy z dnia 27 kwietnia 2007r. prawo ochrony środowiska (Dz.U. z 2013r. poz. 1232) – zwanej dalej p.o.ś. aktem prawa miejscowego – uchwałą rady powiatu lub sejmiku województwa. Uchwała taka wchodzi w życie po upływie czternastu dni od jej ogłoszenia. W przedmiotowej uchwale określa się: granice obszaru, ograniczenia w zakresie przeznaczenia terenu, wymagania techniczne dotyczące budynków oraz sposób korzystania z terenów wynikający z postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko lub analizy porealizacyjnej albo przeglądu ekologicznego.

Roszczenia w związku z ustaleniem ograniczonego obszaru użytkowania

Uchwalenie ograniczonego obszaru użytkowania otwiera drogę do dochodzenia przez właścicieli nieruchomości znajdujących się na obszarze ograniczonego użytkowania następujących roszczeń o:

• wykup nieruchomości;
• odszkodowanie za powstałe szkody, w tym z tytułu spadku wartości nieruchomości oraz z tytułu kosztów poniesionych w celu wypełnienia wymagań technicznych dotyczących istniejących budynków.

Podstawę do ubiegania się o odszkodowanie z tytułu szkody spowodowanej ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania stanowi artykuł 129 p.o.ś. w związku z art. 136 ust. 1 i 3 p.o.ś.

Komu przysługują roszczenia

Prócz właścicieli nieruchomości, którzy mają pierwszeństwo w dochodzeniu wskazanych powyżej roszczeń prawo dochodzenia roszczeń z tytułu ustanowienia OOU na mocy art. 129 ust. 3 p.o.ś.  przysługuje również użytkownikom wieczystym oraz podmiotom, którym przysługuje prawo do nieruchomości.

Wysokość odszkodowań

Wysokości odszkodowań za obszar ograniczonego użytkowania są zróżnicowane i uzależnione oczywiście od konkretnego stanu faktycznego, co powoduje, iż ich wysokość kształtuje się na poziomie od kilku do kilkuset tysięcy złotych.